Principais modalidades de fraude aos danos de condomínios

A seguir listarei algumas das principais modalidades de fraude aos danos de condomínios e as correspondentes melhores práticas para controlar o risco que aconteçam:

Esquema: Saque de valores das contas condominiais sem as correspondentes notas fiscais.

Medidas preventivas: Nomear uma comissão de condôminos encarregada de verificar mensalmente a concordância dos registros no livro caixa e nas contas do condomínio em relação aos comprovantes existentes (notas fiscais, recibos etc...).

Esquema: Excesso de contratação de serviços emergenciais (desnecessários).

Medidas preventivas: Definir um processo obrigatório de aprovação prévia, por parte do conselho, de qualquer contratação emergencial.

Esquema: Falsificação dos comprovantes de pagamento do INSS, FGTS e de contas quais água, luz...

Medidas preventivas: Estabelecer uma rotina de verificação mensal, por parte do conselho, dos comprovantes de pagamento, conferindo a data dos pagamentos, valores pagos e débito correspondente na conta bancária. A cada 4/6 meses solicitar junto aos respectivos órgãos a CND (certidão negativa de débito). No que diz respeito a contas de consumo (água,luz...) verificar os comprovantes de pagamento das faturas, conferindo se o valor da autenticação bancária coincide com o valor constante da própria fatura. Verificar também a data do pagamento e se na fatura consta a informação de débitos anteriores.

Esquema: Superfaturação nas notas fiscais de compras, obras ou serviços.

Medidas preventivas: Definir um processo obrigatório de compras conduzido pelo síndico em conjunto com o conselho, possivelmente de tipo licitatório. Pré-selecionar cuidadosamente os fornecedores dos principais itens de despesa do condomínio. Solicitar pesquisas de preço nas compras de produtos ou na prestação de serviços.

Esquema: Omissão e favorecimento no recolhimento de cotas condominiais de alguns condôminos em troca de favores ou benefícios.

Medidas preventivas: Conferir mensalmente as contas dos recebimentos, verificando a concordância dos mesmos com os estratos bancários e de caixa. Verificar sistematicamente que estejam em andamento todas as ações de cobrança cabíveis em conformidade com as políticas do condomínio.

Esquema: Alteração de documentos fiscais para aumentar o valor dos mesmos. Montagem/falsificação de comprovantes de despesas a serem incluídos na prestação de contas.

Medidas preventivas: Solicitar periodicamente as empresas fornecedoras um estrato das faturas pagas, com especificação dos valores de cada fatura. Procurar conhecer as empresas e o processo de compra. Verificar todas as notas fiscais de serviços, além de constatar se os serviços eram necessários e se foram realizados realmente.

Esquema: Desvio de materiais adquiridos pelo condomínio para a limpeza, pintura, manutenção...

Medidas preventivas: Verificação e controle mensal dos estoques em relação às compras feitas e as médias de gasto dos meses anteriores.

Esquema: Manipulação das garagens para conseguir lucros.

Medidas preventivas: Incentivar, verificar e acompanhar qualquer reclamação ou denúncia relativa a comportamentos anormais.

FRAUDES EM OPERAÇOES IMOBILIARIAS

Fraudes em Operações Imobiliárias

Existem numerosos possíveis vínculos e obrigações a cargo de um imóvel. Em muitos casos estes vínculos e obrigações não são facilmente detectáveis por um comprador potencial, fazendo com que o imóvel adquirido fique sujeito ao risco de ser futuramente perdido. Neste caso o comprador de boa fé poderá, teoricamente, solicitar ressarcimento do vendedor... mas podem imaginar quais sejam as chances reais de conseguir ter o dinheiro de volta.

Existem golpistas que se aproveitam desta fraqueza do sistema legal e de registro brasileiro para aplicar verdadeiros golpes. Eles compram imóveis muito baratos, porque problemáticos, e na hora da venda (sempre por um preço abaixo do mercado, mas ainda o dobro ou mais do que eles pagaram) omitem determinadas informações e tentam forçar uma venda apressada. Mesmo que, para isso, tenham que oferecer mais descontos. Em alguns casos não dá certo, quando o comprador tomar os devidos cuidados, mas continuando na busca sempre encontram um comprador incauto e conseguem aplicar o golpe.

Em outros casos, quem aplica o golpe não são golpistas organizados mas simples vendedores malandros. O resultado final para a vítima, porém, é o mesmo.

Alguns exemplos de situações jurídicas que podem comprometer um imóvel são:

• Execuções ou arrolamentos por parte da Receita Federal ou Estadual.
• Processos por falências ou separações.
• Ações relativas a partilhas de heranças.
• Dívidas fiscais com a Prefeitura.
• Outros processos e execuções cíveis ou criminais.
• Protestos de títulos de responsabilidade do vendedor.
• Dívidas com o condomínio.

Existe uma série de medidas e documentos que podem ser solicitados ao vendedor para limitar os riscos acima descritos. Estes documentos, porém, não são conclusivos, pois existe sempre a possibilidade, por exemplo, que um vendedor de São Paulo esteja sendo processado em outro estado e seu imóvel esteja arrolado naquela ação. As certidões que ele fornecerá serão relativas à situação em São Paulo e portanto, possivelmente, não indicarão o risco relativo a ação que está correndo em outro estado.

Uma dica importante é a de verificar, por quanto possível, a autenticidade dos documentos recebidos. Para tanto se podem utilizar (quando disponíveis) os sites internet dos órgãos emissores, ou ligar para quem os tiver expedidos (administradora, Prefeituras...).